Immobilien gelten traditionell als beliebte Kapitalanlage. Auch heutzutage bewegt sich die Nachfrage nach Sachwerten bei Privatanlegern und Investoren gleichermaßen auf einem Konstant hohen Niveau. Als besonders Rentabel erwies sich dabei in der jüngeren Vergangenheit unter anderem die Investition in Sonderimmobilien wie Hotels, Bürotürme oder Einkaufszentren. Gerade deutsche Hotels wurden aufgrund der in den letzten Jahren gestiegenen Übernachtungszahlen für Investoren aus dem In- und Ausland zunehmend interessanter. Auch Privatanleger haben über die Investition in Offene oder Geschlossene Immobilienfonds die Möglichkeit an diesem Boom teilzuhaben.Darüber hinaus entwickelte sich die Investition in Hotelanlagen auch für die Portfolios von Versicherungen und Pensionskassen zur gefragten Kapitalanlage.
Hotelinvestments in Deutschland überzeugen im internationalen Vergleich
Im Hinblick auf die Entwicklung der vergangenen Jahre lässt sich heutzutage von einem Boom auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt sprechen. Die Investition in Hotelimmobilienhat sich daher sowohl für Inländische als auch für Ausländische Investoren zu einer begehrten Möglichkeit zur Kapitalanlage entwickelt. Als Vorteile des deutschen Hotelmarktes werden dabei die im internationalen Vergleich relativ günstigen Preise sowie die langen Pachtverträge mit einer Laufzeit von in der Regel mehr als 15 Jahren angeführt. Dabei lag die Rendite gut verpachteter Hotels in deutschen Großstädten zwischen 5 und 6,5%, in beliebten Feriengebieten sogar bei bis zu 8,5%.
Vor diesem Hintergrund planen viele Immobilienfonds den Anteil von Hotels an Ihrem Portfolio von bisher durchschnittlich ca. 4% in naher Zukunft auf 10-15% zu steigern. Auch viele private Investoren wie die Mediinvest mit Ihrem Geschäftsführer Kai Richter haben die Zeichen der Zeit schon früh erkannt und investieren seit langem in den Bau und die Vermarktung von Hotels und Ferienanlagen.
Offene oder Geschlossene Immobilienfonds bieten Möglichkeiten für Privatanleger
Durch die Investition in Immobilienfonds bekommen auch Privatanleger die Möglichkeit, von der positiven Entwicklung auf dem Markt für Hotelimmobilien zu profitieren. Dabei unterscheidet man zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds.
Offene Immobilienfonds investieren Ihr Kapital dabei in eine Reihe von Sonderimmobilien wie Einkaufszentren, Bürotürmen oder Hotels. Die jährlich durch Mieteinnahmen und den Verkauf von Objekten erwirtschafteten Gewinne werden dabei nach Abzug der angefallenen Kosten an die Anleger ausgeschüttet. Privatanleger können Anteilsscheine bereits ab 50 Euro erwerben. Dabei ist es Anlegern jederzeit möglich, weitere Anteile zu erwerben oder bestehende wieder abzugeben.
Die Beteiligung an Geschlossenen Immobilienfonds ist hingegen nur über einen kurzen Zeitraum hinweg möglich. Sobald diese genug Geld eingesammelt haben, werden je nach Kapital eine oder mehrere Immobilien gekauft. Das Kapital bleibt dabei bis zum Verkauf der Immobilen an den Fond gebunden. Die Beteiligung ist in der Regel erst ab einer Summe von 10.000 Euro möglich und daher für Privatanleger nur bedingt geeignet. Da die Anleger eines Geschlossenen Immobilienfonds zu Miteigentümern der jeweiligen Immobilien werden, sind diese allen Risiken, aber auch allen Chancen des Marktes ausgesetzt.
Was den Wert einer Hotelimmobilie ausmacht
Da es sich bei einem Hotel um eine Betreiberimmobilie handelt, ist dessen Marktwert stark vom Erfolg des jeweiligen Betreibers abhängig. Neben Standortspezifischen Faktoren wie der Lage und der Verkehrsanbindung eines Hotels liegt dessen daher vor allem in einem guten Management begründet.Je nach eigener Branchenerfahrung kann ein Investor daher in Bezug auf denBetreibervertrag beim Kauf eines Hotels daher zwischen einem Pacht- und einem Managementvertrag wählen.
Ein Managementvertrag bedeutet dabei ein aktives Investment, dader Investor seine Rendite aus dem laufenden Hotelbetrieb erwirtschaftet. Diese Konstellation verspricht zwar einerseits die Aussicht auf hohe Renditen, erfordert aber andererseits vom Betreiber ein gutes Gespür für die Entwicklung von Hotelimmobilien. Daher eignet sich ein Managementvertrag vor allem für Investoren, die bereits über einige Erfahrung in der Branche verfügen.In Deutschland konnte unter anderem die Hotelgruppe Lindner unter Leitung von Jörg Lindner durch Ihre Kreativität im Hinblick auf ungewöhnliche Hotelkonzepte auf sich aufmerksam machen und durch die Übernahme und Neupositionierung vormals unrentabler Hotels große Erfolge erzielen.
Dagegen bietet ein Pachtvertrag die Möglichkeit zu einem passiven Investment, indem ein Hotel erworben, im Anschluss aber an einen Pächterweiterverpachtet wird. Die Rendite wird dabei aus dem Pachtzins erwirtschaftet. Ein Pachtvertrag eignet sich vor allem für Investoren, die auf Sicherheit bedacht sind, da die Rendite und das Risiko im Vorfeld überschaubar bleiben. Ein Pachtvertrag ermöglicht einem Investor jedoch keinen Einfluss auf den laufenden Betrieb eines Hotels.
Darüber hinaus besteht mit einem sogenannten Hybridvertrag die Möglichkeit zu einer Mischform aus einem Pacht- und einem Managementvertrag. Da es im Hinblick auf die inhaltliche Ausgestaltung kaum Grenzen gibt, ist die Nennung eines konkreten Beispiels für einen typischen Hybridvertrag nur schwer möglich.
Gute Renditeaussichten auch für die Zukunft
Da sich nicht alle Entwicklungen auf dem Markt für Hotelinvestments zu jeder Zeit genau vorhersagen lassen, können natürlich keine verbindlichen Aussagen über die zukünftige Entwicklung getroffen werden. Nach einem Bericht des weltweit größten Immobiliendienstleisters CBRE bedeutete war das Jahr 2013 mit einem Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro ein Rekordjahr für den deutschen Hotelimmobilienmarkt. Dabei muss das Ende der Fahnenstange laut den Experten noch lange nicht erreicht sein, eine Fortsetzung des positiven Trends mit neuen Rekordjahren gilt in der nahen Zukunft als wahrscheinlich.
